Taloesittelyssä ei kannata ensimmäisenä rynnätä sisään. Talokauppa on monelle suomaisille koko elämän suurin yksittäinen kauppa ja harkinta monelta kantilta on tarpeen. Kiinteistövälittäjä Olli-Pekka Hyyryläinen on ollut ammatikseen kiinteistöbisneksessä 27 vuotta ja on nähnyt monenlaista.
– Ihastuminen taloon lähtee yleensä talon sisäpuolelta otetuista valokuvista, sanoo Olli-Pekka Hyyryläinen.
Omakotitalo ei kuitenkaan ole pelkkää ihanaa olohuonetta – siihen kuuluu monenmoista muutakin asiaa sijainnista, tekniikasta ja huollosta alkaen.
Eihän silmämääräisesti välttämättä näe ongelmia, jos laatat ovat kunnossa ja lattiakaivossa on kansi. Olli-Pekka Hyyryläinen
Kokosimme Kainuun OP-Kiinteistökeskuksen toimitusjohtajana työskentelevän Hyyryläisen kanssa viisikohtaisen talonostajan lähestymispaketin – kuinka hän tekisi, jos olisi ostamassa taloa. Tämän läpikäynnin jälkeen talon ostamisessa on vielä monta mutkaa matkassa, mutta lähestymispaketilla selvittää ensimmäiset karikot. Kohta kohdan jälkeen kannattaa harkita, vieläkö talo kiinnostaa.
1. Ensin tutustutaan alueeseen hiukan laajemmin kuin katseella.
– Mielellään hyvissä ajoin ennen taloesittelyä kannattaisi autolla vähän kierrellä sitä ympäristöä, missä se talo sijaitsee. Tutustutaan lähiympäristöön, kehottaa Hyyryläinen.
2. Rauhoitutaan talon pihalla – Kiinnitetään huomiota lähinaapurustoon ja talon piha-alueeseen.
3. Kierretään talo ulkoa päin. – Tutkisin sokkelin, miten ne on rakennettu. Onko vedenohjaukset tehty oikein, löytyy salaojat ja rännit – vedet menevät sokkelista poispäin. Myös maan muodot ovat sellaiset, että pinta laskee talosta poispäin.
4. Katse ylös – Vesikatto kannattaa tarkistaa – minkä tyyppinen vesikate on, milloin se on laitettu. Ja katolla kannattaisi käydä, ettei siellä ole mitään heti silmällä nähtävissä olevaa vikaa, esimerkiksi piipussa pitää olla hattu.
5. Tutki kosteat tilat – Millainen pesuhuone, sauna ja mahdollinen kodinhoitohuone ovat? Näkyykö silmämääräisesti jotain sellaisia vikoja tai puutteita, joista kannattaisi kysyä, mistä nämä johtuvat? Onko esimerkiksi saumojen silikonit vaihdettu riittävän usein, vai irvistävätkö ne avonaisina?
Silmämääräisesti ei näe kaikkia ongelmia
Vasta kun nämä kohdat on tyydyttävästi läpikäyty, kannattaa antaa ihastumiselle sijaa ja ryhtyä tarkemmin suunnittelemaan kauppoja eteenpäin. Viime vuonna yli 14 000 pientaloa vaihtoi omistajaa.
Kolmen viimeisen kohdan yhteinen nimittäjä on kosteus ja sen hallinta. Vettä ei saa päästä rakenteisiin vääränlaisten rakenteiden kautta. Lisäksi yksi merkittävä tekijä talon kuntoon on ilmanvaihdon riittävyys, sanoo Hyyryläinen.
– Jos kosteus ei pääse haihtumaan millään tavalla, ongelmat vain lisääntyvät.
Rakenneratkaisut ovat muuttuneet vuosien kuluessa. Ongelmia tuovat esimerkiksi 1970-luvulla rakennetut piilosokkelirakenteet, joissa lattiapinta on jopa matalammalla kuin maan pinta ulkona. Lisäksi ennen vuotta 1997 ei kosteissa tiloissa vaadittu vedeneritystä betonin ja pintarakenteen välissä.
Kuntotutkimus ja kuntotarkastus ovat kaksi eri asiaa. Eino Malinen
– Se on selkeä riski. Toinen iso riski on 1970-luvun rakenne, missä pesukoneen poistoputki on yhdistetty suoraan lattiakaivoon. Jos lattiakaivon renkaita ei ole tiivistetty oikein, uskallan sanoa, että 99,5 prosenttisesti se lattiakin on siellä sitten märkä.
Pesuhuoneen lattiat ovat yleisesti sellaisia tutkittavia, johon tarvitaan silmien lisäksi erilaisia laitteita.
– Eihän silmämääräisesti välttämättä näe ongelmia, jos laatat ovat kunnossa ja lattiakaivossa on kansi. Kyllä siinä pitää käyttää mittareita ja todeta sitten se, että siellä on kosteutta – se että kuinka paljon sitä sitten on, sitä on vähän vaikea sanoa. Laattojen alla kosteutta on joka tapauksessa, mutta se ei saa levitä vedeneristyksen alle.
Mittaukset tekee kuntotarkastaja – likimain kaikkiin myytäviin tiloihin tehdään kuntotarkastus. Siitä selviää rakenteiden senhetkinen kunto ja useimmiten korjausehdotukset. Joskus on mentävä tarkastusta pidemmälle, sanoo sotkamolainen rakennusmestari Eino Malinen, joka tekee kuntotarkastuksia töikseen.
– Jos kuntotarkastaja havaitsee epäilyttäviä hajuja tai muita merkkejä vaurioista rakennuksessa, tehdään kuntotutkimus. Kuntotarkastuksessa selvitetään asioita perusteellisemmin, avataan rakenteita ja poraillaan. Selvitetään ennen kaikkea syy, mistä haju tai vaurio siinä rakenteessa johtuu. Kuntotutkimus ja kuntotarkastus ovat kaksi eri asiaa, muistuttaa Malinen.
Ostaisitko huoltamattoman käytetyn auton?
Rakennusmestari Eino Malinen muistuttaa, että vanha omakotitalo ei ole uusi, eikä se usein ole uuden hintainenkaan.
– Vanha on aina vanha ja sen pitää ostajan myös ymmärtää, ettei hän ole uutta ostamassa. Se on sen hetkinen kunto, kun sitä ollaan tarkastamassa. Niissä on huollosta riippuen suuria eroja, mutta monesti käytetystä talosta löytyy ihan uuden veroisia. Pienillä korjauksilla saadaan hyvä asumisviihtyvyys.
Hyyryläinen muistuttaa vielä yhdestä tarkistettavasta asiasta varsinkin maalta taloa ostettaessa. Tieoikeus saattaa olla muualla, missä tie todellisuudessa kulkee.
Keskinäiseen sopimukseen perustuva oikeus kulkea toisen kiinteistön kautta sitoo yleensä vain sopimuksen tehneitä henkilöitä. Sen sijaan yksityistietoimituksessa perustettu tieoikeus ei muutu kiinteistöjen omistajavaihdoksessa.
– Näitä yllätyksiä tulee aina silloin tällöin. Maanomistaja, jonka kautta tie kulkee, rohkaistuu omistajan vaihdoksen jälkeen kertomaan, että tietä pitäisi siirtää, vaikkapa 5 metriä. Sitten alkavat ongelmat.
Tielinjaukset, rasitekartat ja muut asiakirjat pitää tarkistaa ennen kauppaa ja kiinteistövälityksen kautta ostettaessa ne saa nähtäväkseen. Hyyryläinen muistuttaa jo ammattinsakin puolesta, että ammattilaisia kannattaa käyttää.
– Netistä saa kyllä asiakirjamalleja, mutta pitää myös ymmärtää, mitä siihen pitää kirjoittaa ja mitä siinä pitää lukea. Suosittelen, että alan ammattilaista käytetään vähintään kauppakirjan laadinnassa, vaikka kaupat tehtäisiin muuten keskenään, ellei kiinteistövälittäjä ole mukana.
Riitoja vähän, mutta riski on
Aina ei kiinteistökaupat onnistu ilman jälkipuheita. Kuluttajariitalautakuntaan tulee vuodessa 60–100 riitatapausta omakotitalokaupoista. Luku on varsin pieni, kun viime vuonna kauppoja tehtiin yli 14 000 kappaletta.
Eniten riitoja on siellä, missä kauppojakin tehdään eniten eli Etelä-Suomessa. Kainuussa viime vuonna 150 omakotitaloa vaihtoi omistajaa. Vain pari tapausta on edennyt viimeisen neljän vuoden aikana kuluttajariitalautakuntaan saakka.
Myös kiinteistövälittäjä Olli-Pekka Hyyryläinen on törmännyt urallaan hankaliin tapauksiin todistajan tai asiantuntijan ominaisuudessa. Kaupattavassa talossa oli tehty ”pientä pintaremonttia” tarkoituksena pimittää vikoja tai ostaja ja myyjä ovat tehneet kaupat keskenään ilman kenenkään ammattilaisen apua.
– Kyllä 27 vuoden aikana on monenlaista tullut eteen. Olen ollut oikeudessa muutaman kerran todistajana tapauksissa, jossa on ihan selkeästi peitelty vikoja ja puutteita. Onneksi tällaiset tapaukset ovat todella harvinaisia.
Ihastuminen taloon lähtee yleensä talon sisäpuolelta otetuista valokuvista. Olli-Pekka Hyyryläinen
Myös kuntotarkastaja Eino Malinen tunnistaa ongelman, mutta sanoo, ettei niitä hänelle ole juuri tullut vastaa. Pintaremonttiin Malinen suosittaa ammattilaisten käyttöä.
– Ammattilainen huolehtii, että siellä on kaikki tuuletusraot ja sun muut kunnossa, oikeat materiaalit oikeassa paikassa ja vesieristeet tehdään vesieristeet oikein. Siinä ei kannata ruveta säästämään siten, että sutii piiloon märkiä rakenteita tai muita. Kyllä ne viimeistään paljastuu kuntotarkastuksessa, jos siellä sellaisia on.